民企融資新變化:風(fēng)險(xiǎn)房企發(fā)債破冰

來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者?田國(guó)寶?經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)多方求證獲悉,1月10日,中債信用增進(jìn)投資股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中債增公司”)已經(jīng)同意為旭輝發(fā)行的15億元中票提供擔(dān)保,目前正在對(duì)反擔(dān)保抵押物盡調(diào),預(yù)計(jì)在春節(jié)前后可以完成發(fā)行。

1月9日,在廣東省相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)下,合景泰富的發(fā)債也獲得突破性進(jìn)展,其中公司債計(jì)劃于1月17日發(fā)行。此外,寶龍等公司發(fā)行擔(dān)保中票的注冊(cè)工作也在進(jìn)行中。

無(wú)論是已經(jīng)確定的旭輝和合景泰富,還是正在進(jìn)行中的寶龍,在存量信用債方面都有一個(gè)共同特點(diǎn),即已經(jīng)出現(xiàn)公開信用債違約、展期或延期支付永續(xù)債利息等信用風(fēng)險(xiǎn)事件。


(資料圖)

在這一輪房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中,至今還沒有出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)房企成功發(fā)債的先例,旭輝和合景泰富的突破,一定程度意味著風(fēng)險(xiǎn)房企融資的破冰,在房地產(chǎn)救市行動(dòng)中無(wú)疑是一個(gè)標(biāo)志性事件。

同時(shí),經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)發(fā)現(xiàn),近期的融資用途也出現(xiàn)新的變化,原來(lái)偏向“借新還舊”的信用債,目前更偏向于保交付。

風(fēng)險(xiǎn)房企融資破冰

“23旭輝集團(tuán)MTN001“原本計(jì)劃在1月13日發(fā)行,不過(guò)之前中債增公司擔(dān)保沒有敲定,根據(jù)各方透露的信息,1月10日晚間,中債增公司已經(jīng)同意擔(dān)保,暫定于1月18日發(fā)行。

旭輝這筆中票注冊(cè)額50億元,于2022年2月完成注冊(cè),已經(jīng)分別于2022年3月完成發(fā)行10億元、2022年9月完成發(fā)行12億元,還剩28億元額度。

這一次旭輝發(fā)行的中票,原計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)20億元,但最終確定的發(fā)行額是15億元,期限三年,區(qū)間利率2.8%-4.3%,主承銷商為國(guó)泰君安證券。

一位接近發(fā)行的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),由于臨近年底,發(fā)行擔(dān)保中票的房企較多,中債增公司人手不夠,相關(guān)盡調(diào)工作需要排隊(duì),“各方都在努力,爭(zhēng)取能夠在春節(jié)假期前完成發(fā)行”。

旭輝這筆中票發(fā)行過(guò)程格外波折,先是擔(dān)保問(wèn)題,雙方經(jīng)過(guò)多輪商談,才最終確定反擔(dān)保抵押物。中債增公司是否提供擔(dān)保決定了民企發(fā)債成敗。

合景泰富發(fā)債工作進(jìn)行得同樣艱難,早在2022年12月,合景泰富已完成注冊(cè)13億元中票,但由于擔(dān)保原因進(jìn)展緩慢。這一次,合景泰富選擇先發(fā)行一筆公司債。

合景泰富這筆12億元公司債分兩個(gè)品種,品種一10億元,附帶CDS憑證,暫定票面利率上限為5.5%;品種二2億元,暫定票面利率上限4.5%,由廣東粵融資財(cái)擔(dān)保集團(tuán)有限公司提供不可撤銷擔(dān)保。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,合景泰富已完成注冊(cè)的13億元中票發(fā)行也取得突破,已于1月9日取得中債增公司的擔(dān)保同意,與計(jì)劃不同的是,實(shí)際擔(dān)保額度由原來(lái)的13億元降至7億元,暫定的利率區(qū)間是3%-4.5%。

多個(gè)消息源指出,廣東省方面對(duì)合景泰富的發(fā)債給予極大支持,要求省內(nèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極支持,但這一消息并未獲得官方和企業(yè)的證實(shí)。

從2021年房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)以來(lái),風(fēng)險(xiǎn)房企發(fā)債全面停滯。上述房企中,合景泰富和旭輝在2022年9月和10月出現(xiàn)境外債風(fēng)險(xiǎn)事件;寶龍多筆信用債展期。

多個(gè)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的人士表示,旭輝和合景泰富的發(fā)債已經(jīng)完全確定下來(lái),出現(xiàn)變化的幾率較小。這也意味著部分風(fēng)險(xiǎn)房企的融資破冰,但這一利好的覆蓋面以及有哪些房企能夠受益,還有待進(jìn)一步觀察。

用途傾向保交付

以往,房企發(fā)行信用債,幾乎全部用于償還存量債務(wù),但從近期發(fā)債的資金用途來(lái)看,用于工程建設(shè)的比例明顯提升。

根據(jù)2022年11月發(fā)布的廣州合景控股集團(tuán)有限公司2022年第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書,原計(jì)劃發(fā)行的13億元全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),涉及廣州、天津、杭州、武漢、昆明和佛山等6個(gè)城市的9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

9個(gè)項(xiàng)目中,佛山項(xiàng)目竣工時(shí)間是2022年;廣州郎月公館、杭州項(xiàng)目和武漢項(xiàng)目竣工時(shí)間為2023年。截至2022年9月,四個(gè)項(xiàng)目的投資進(jìn)度分別為95%、62%、97%和96%,銷售進(jìn)度分別為91%、39%、76%和59%。

目前旭輝還未公布15億元中票募集說(shuō)明書。寶龍完成注冊(cè)40億元額度、首期發(fā)行的15億元中票,全部用于一二線城市項(xiàng)目建設(shè)。

不僅僅是上述房企,其他房企發(fā)債的募集資金用途也多傾向項(xiàng)目建設(shè)。中駿計(jì)劃發(fā)行的15億元中票,其中10.35億元用于項(xiàng)目建設(shè),4.5億元用于補(bǔ)充流動(dòng)性;新希望計(jì)劃發(fā)行的10億元中票,全部用于項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)多個(gè)接近發(fā)行工作的人士透露,自保交付實(shí)施以來(lái),隨著民營(yíng)房企通過(guò)CDS憑證、全額擔(dān)保重新發(fā)債以來(lái),雖然交易商協(xié)會(huì)沒有明確下文,但在具體發(fā)行過(guò)程中會(huì)對(duì)資金用途進(jìn)行窗口指導(dǎo),原則上用于項(xiàng)目建設(shè)的資金比例在70%左右。

從2022年8月以來(lái),民營(yíng)房企累計(jì)成功發(fā)行11筆中票,2022年4季度發(fā)行的6筆房地產(chǎn)擔(dān)保中票中,龍湖的15億元除了3億元用于償債外,其余均用于項(xiàng)目建設(shè);碧桂園的15億元全部用于項(xiàng)目建設(shè);新城控股的10億元,不超過(guò)7.56億元用于項(xiàng)目建設(shè)。

另外,旭輝的12億元中票,除了2.3億元用來(lái)償債外,其余資金主要用于項(xiàng)目建設(shè);美的置業(yè)的10億元中票,則全部用于項(xiàng)目建設(shè);而卓越的6億元中票雖然沒有明確具體用途,但列出的擬投入項(xiàng)目資金已經(jīng)達(dá)到了11.8億元。

在第二批中債增擔(dān)保成功發(fā)行的5筆中票中,龍湖的20億元用途有項(xiàng)目建設(shè)和償還境內(nèi)外融資,但擬投入項(xiàng)目建設(shè)的資金恰好是20億元;碧桂園發(fā)行的10億元用途有項(xiàng)目建設(shè)和回購(gòu)償還美元債,但擬用于項(xiàng)目建設(shè)的資金也是10億元……

意義與影響

央行官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示,1月10日,央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì),研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作。在這次會(huì)議中,再次強(qiáng)調(diào)了房住不炒的定位,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

在這次會(huì)議上,也首次提出了“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善優(yōu)質(zhì)房企負(fù)債表計(jì)劃”,“具有一定系統(tǒng)性重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展‘資產(chǎn)激活’‘負(fù)債接續(xù)’‘權(quán)益補(bǔ)充’‘預(yù)期提升’四項(xiàng)行動(dòng),綜合政策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流,引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間”。

1月11日,有消息稱,優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃名單,包括碧桂園、金地、龍湖、新城、遠(yuǎn)洋、濱江、美的置業(yè)等房企,這是目前房地產(chǎn)行業(yè)僅有的幾家還未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件的民營(yíng)房企。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)向多家房企及金融機(jī)構(gòu)求證這一傳言,但對(duì)方均表示并沒有收到相關(guān)名單或者通知。不過(guò),從目前房地產(chǎn)融資情況來(lái)看,較之前已經(jīng)有大幅改善,尤其是風(fēng)險(xiǎn)房企融資破冰。

一位金融機(jī)構(gòu)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),對(duì)已經(jīng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō),監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)債的態(tài)度較為謹(jǐn)慎,背后則是未來(lái)房地產(chǎn)走向依然存在不確定性。

“商業(yè)上沒有太大壓力,因?yàn)闊o(wú)論是中債增公司,還是認(rèn)購(gòu)的金融機(jī)構(gòu),都有相應(yīng)的擔(dān)保和和反擔(dān)保”,該人士認(rèn)為,重要的是輿論風(fēng)險(xiǎn)和導(dǎo)向問(wèn)題,“既然這些房企可以發(fā)債,其他爆雷的房企是不是也可以發(fā)”。

其實(shí),中債增公司對(duì)民營(yíng)房企的發(fā)債擔(dān)保一直較為謹(jǐn)慎,從2022年8月底以來(lái),僅為11筆中票進(jìn)行擔(dān)保,加上2023年初即將發(fā)行的旭輝和合景泰富,也只有13筆,合計(jì)擔(dān)保金額167億元。

包括上述金融機(jī)構(gòu)人士在內(nèi)的多個(gè)人士認(rèn)為,未來(lái)由中債增公司擔(dān)保發(fā)行的中票,無(wú)論從數(shù)量上,還是覆蓋面上,都不會(huì)有太大幅度的增加,更多會(huì)傾向于穩(wěn)步推進(jìn),尤其是境內(nèi)外債券均違約的房企,幾乎沒有擔(dān)保的可能性。但已經(jīng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件的房企中,對(duì)部分涉及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)、杠桿相對(duì)不高的房企,會(huì)“擇優(yōu)”選取少量進(jìn)行嘗試,但在反擔(dān)保抵押物選取上將更為苛刻。

對(duì)于資金用途的窗口指導(dǎo),部分金融和房企人士也提出擔(dān)憂,雖然資金用于保交付既符合政策要求,也惠及購(gòu)房者,但可能會(huì)引發(fā)部分房企債權(quán)人的反彈,“你企業(yè)既然融到資了,為什么不還債,還要展期,但資金用途是圈定好的”。

不過(guò),房企尤其是民營(yíng)房企如何走出流動(dòng)性泥潭,恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng),顯然還有待需求端的改善。

標(biāo)簽: 旭輝控股

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